商业 观察
观察企业 | 新鸿基地产
作者 | 大江
在香港，Scramble Hill、天玺·天Mall等商场将于2025年下半年开业；
在上海，ITC Maison、TODTOWN Mall天荟广场也将于2025年下半年开业。
新鸿基，要进入商业爆发期了！
近期，新鸿基地产发布了2024/25年度全年业绩，整体表现非常稳健，也透露了旗下多个商业项目的进度情况。
报告期内，该公司实现营业收入增长8%至901.19亿港元。其中，物业发展成为增长主力，实现收入345.56亿港元，同比增长26%。
相较于物业发展板块的强劲增长态势，租赁板块受市场影响起伏较大，处于微跌状态，租赁板块收入微跌2%，到244.61亿港元。
尽管租金微跌，但新鸿基商业的进度不减。
今年年初，由新鸿基打造的香港首个运动商业综合体西沙GO PARK正式开业。
此外，香港Scramble Hill将于今年下半年起分阶段开业，香港天玺·天Mall将于今年第四季起分阶段开业，上海ITC Maison将于今年下半年起分阶段开业，上海TODTOWN Mall天荟广场南区将于今年年底开业，苏州环贸广场已经平顶......
在消费降级以及市场不确定性增加的大环境下，新鸿基下半年还要连开四座商业项目，新鸿基，太猛了！
01
内地零售收租57亿
上海IFC商场要“扩容”
从此次的财报和业绩发布会来看，新鸿基地产有不少亮点。
· 香港零售收租91亿，内地零售收租57亿；
作为香港最大的房地产商，香港市场对于新鸿基的重要性自然不言而喻。
目前，新鸿基在香港拥有110万㎡零售物业，商场布局也主要集中在地铁沿线的优势区位。
不过香港商业项目目前受到香港整体消费市场不景气的影响较大。
具体来看，零售方面，新鸿基地产在香港期内租金收入90.85亿港元，同比下滑2%。
新鸿基在内地的布局也是以核心城市为主，包括上海及长三角地区、北京、广州及大湾区、成都等地。
内地的商业项目同样受消费降级以及奢侈品下行的诸多影响，也呈现轻微下滑状态。
在内地录得总租金收入57.13亿元（61.73亿港元），同比下滑2%，净租金收入48.64亿港元，同比下滑3%；零售物业组合收入下滑3%至40.79亿港元。
· 看好西九龙，香港零售物业组合出租率95%；
新鸿基非常看好香港，也是少有的依然将业务重心放在香港的港资商业地产商之一。
目前新鸿基在香港拥有沙田新城市广场、中环IFC、旺角MOKO、尖沙咀新太阳广场、观塘apm、元朗形点、上水广场、葵芳新都会广场、大埔超级城、将军澳东港城、屯门V City、荃湾广场等25个商业项目。
零售物业组合的表现也都不错，整体出租率达到了95%。
今年年初开业的香港首个运动商业综合体西沙GO PARK，以运动与健康为重点，开业之后的表现也很亮眼，客流量超过了200万人次。
西九龙，是新鸿基的重点关注区域。
此次24/25年报问答会上，新鸿基也重点提及助力西九龙打造成中环2.0的信心。
未来，随着IGC、ICC以及AST项目入市，新鸿基在西九龙将拥有超过700万平方英尺的商业空间以及近600万平方英尺的办公面积。
· 上海是内地资产组合的核心市场，上海IFC商场将“扩容”；
除了香港，以上海为核心的长三角绝对是新鸿基在内地资产组合的核心市场。
目前，新鸿基在长三角布局了上海IFC、环贸iapm、ITC Maison、天荟广场、杭州IFC、南京IFC、苏州环贸等重点商业项目。
本次24/25年报问答会上，也重点提及了上海IFC、上海ITC等商业项目。
随着老铺黄金等新租户的进驻以及奢侈品租户的扩张，上海IFC商场自6月起销售额就处于强劲复苏态势。
从公开信息来看，今年以来，上海IFC还有Acne Studios、LV男装专卖店、LOWEW精品店、TOD’S（焕新）、LADY M、FENDI（焕新）、蓝瓶咖啡、BRUNELLO CUCINELLI等品牌开业。
并且上海IFC商场还计划在未来一年内将部分酒店空间改造为零售用途，目前还在与租户密切协商。
作为新鸿基在内地打造的最大的单体商业项目，ITC Maison备受关注，项目总体量70.6万平方米，含27.9万平方米购物中心、370米地标高楼、超甲级写字楼及六星级酒店。
ITC第一期的One ITC商场 来源：新地官网
今年8月，ITC Maison美食坊（ITC Dining）率先试营业，裕莲茶楼、%Arabica、KOI与大馥·烧肉丼饭等首批品牌已亮相，后续复丽华茶餐厅、M Stand、 LE COQ大公鸡小酒馆、Vietmiam荟欣·越南、Pintox、Lille Wagas、POETS泰狮品牌也将陆续开业。
新鸿基对于ITC Maison项目的评价极高，也有不小的期待，将其视为“亚洲地标性购物中心”。
· 负债率下滑至15.1%，新鸿基稳健到底。
从财报来看，新鸿基维持着一贯的稳健作风。
截至2025年6月30日，新鸿基的净债项为932.98亿，同比减少了16%。
负债比率也由去年的18.3%减少至15.1%，变得更加稳健。
债项到期组合状况也维持得较为良好，约70%的债项在两年后偿还。这也意味着，新鸿基保持着比较良好的财务状况。
02
香港、内地还有多个项目要亮相
新地越来越有看头了！
随着越来越多的商业项目将要入市，新鸿基还有哪些值得关注的新项目？
TODTOWN Mall天荟广场
南区年底试营业
TODTOWN天荟是由新鸿基地产、上海城开和闵行城投联合打造的城市枢纽综合体，总建筑面积达71万平方米，汇集住宅、商场、酒店、公寓式办公、办公楼、交通枢纽以及公共艺术空间，是内地迄今为止规模最大、建造难度最高的TOD项目。
商场部分TODTOWN Mall天荟广场南区将于今年底试营业，总楼面面积约14万平方米，依托交通枢纽的汇聚性，连接来自不同方向的客群，提供购物、娱乐、休闲及社交一站式玩乐体验。
苏州环贸广场ICC
进入开业筹备阶段
苏州环贸广场ICC项目位于苏州大道东418号，是新鸿基地产在苏州打造的首座城市综合体，由310米综合楼、4F裙楼和花园广场组成，是金鸡湖右岸区域重点项目的核心组成部分。
今年2月，苏州环贸广场ICC顺利通过消防验收，进入开业筹备阶段。
不过，作为商业部分的ICC mall商业体量并不大，只有3.2万平。
杭州IFC：
26/27财年之后分阶段亮相
杭州IFC是继上海、南京之后的全国第四座IFC，总投资超过300亿。
项目定位“世界级城市旅游金融综合体”，集合了高端办公、购物、休闲娱乐和居住等业态，由汇东和汇西两幅邻近的临江地块组成。
目前，杭州IFC进展顺利，汇西办公楼一座，预租进展良好，并已于今年7月开始交付。
从目前的进度来看，商业部分预计在2026/27财年之后分阶段亮相。
广州南站ICC
分期发展
广州南站ICC是新地以公共交通导向模式发展的大型综合项目，与大湾区重要的交通枢纽广州南站无缝连接。
项目以「城站一体」为发展概念，总楼面面积约930万平方呎，包括逾400万平方呎写字楼、约300万平方呎优质住宅和公寓、逾100万平方呎高级商场，以及一间优质酒店，现正分期发展。
去年年底，广州南站ICC项目东广场首期商业裙楼顺利实现封顶，有媒体报道预计将在2026年逐步向公众开放。
香港三布目Scramble Hill
下半年起分阶段开业
位于观塘The Millennity基座的三布目Scramble Hill三布目，总楼面面积约50万平方呎，项目将承接香港APM的成功经验，并与APM以及附近的新鸿基的写字楼产生协同效应。
项目名字以东京涉谷著名地标为灵感，商场将以「创意山脉」为主题，主打年轻家庭及人宠共融的概念，在9-10楼设有1.5万呎人宠共融的空中花园，并拥有户外用餐区。
项目将引入更多香港首店，带来更多餐饮、时尚生活、娱乐体验等，将于下半年起分阶段开业。
香港西九龙IGC项目：
预计2026年开始交付
西九龙IGC项目涵盖写字楼、商场，写字楼IGC正进行预租，将于2026年初开始交付。
商场部分总楼面面积约60万平方呎，将汇聚多元化的时尚生活店铺和崭新形式的餐饮选择。
项目将与周边同是新地旗下的香港环球贸易广场（ICC），及由新地建造和营运的艺术广场大楼项目产生协同效应，在西九龙组成一个独特的商业建筑群，进一步凸显西九龙作为香港和大湾区内，兼具商业、文化、艺术、零售、娱乐和交通枢纽的独特地位。
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